Rodiq » Posts in 'finante' category

recomandarile

Scriu usor revoltata, usor nedreapta, despre sistemul romanesc / balcanic / universal al recomandarilor. Pt ca sunt unele chestii  cum ar fi un mester, un croitor, un frizer, un doctor, pe care le alegem mai tot timpul cu recomandare. Ni se pare ca doar cu o recomandare vom obtine un rezultat satisfacator, un pret decent si un tratament uman. Ceea ce din pacate de multe ori este adevarat. Insa ce te faci zic eu atunci daca vrei sa oferi un produs / serviciu din categoria de mai sus, insa nu ai reteaua de relatii care sa iti dea primul val de clienti, si nici nu iti doresti sa treaca 10 ani pana se formeaza clientii fideli (cum sufera eroic noile generatii de dentisti de exemplu).

Ca sa iau lucrurile din alta perspectiva, am gasit pe manac.ro un top al filmelor “de business“, le-am vazut, si le-am inteles recunosc de 10 ori mai bine decat le-as fi inteles acum 5 ani de exemplu. Ce m-a intristat in toate filmele acestea este ideea adevarata a omului de succes care da lovitura dupa lovitura, storcand tot ce poate si chiar mai mult decat se poate de la fiecare client, plecand de la ideea ca mai bine sa ii vanda o masina scumpa, care se strica a doua zi, decat 5 masini in 10 ani, aceluiasi client multumit. Mai pe romaneste, teapa e legea. Si este atat de adevarat, ca intr-o lume dominata de dorinta de a epata, si in care prea multi castiga banii prea usor, strategia greedy da rezultate mai bune, si chiar agentii de vanzari sunt obligati de sistem sa se conformeze, sau sunt catalogati drept depasiti. Sper ca toate acestea sa se schimbe acum (inca o data ma bucur de criza) …

Cumva in contradictie cu ideea de relatie (ca doar cine da tepe nu se bazeaza pe relatii ca sa isi castige clientii), sistemul de fapt chiar intareste conceptul. Pt ca omul patit nu poate decat sa sufle in iaurt si sa nu aiba incredere in nimic ce nu i-a fost recomandat de un cunoscut de incredere. Si atunci tu care vii cu produsul / serviciul pe care vrei sa il vinzi, fara a  avea insa relatiile, esti sucit si invartit, intors pe toate partile, tras de par si de urechi, si tratat evident ca un suspect de teapa. Doar cei foarte abili si increzatori in capacitatile lor de a citi oamenii sau de a intelege aspecte tehnice iti acorda o sansa. Si mai grav, daca cumva reusesti sa vinzi in asemenea conditii, oamenii vor avea din obisnuinta tendinta sa creada ca undeva, chiar daca nu zici, ai avut ascuns un as in maneca. Altii, tentati de serviciile oferite, se tem insa ca atunci cand alt client va avea o recomandare, va fi tratat cu intaietate. Si de aici si frustrarea mea.

Practic insa ce se poate face? Cea mai buna strategie, cred eu este transformarea unui dezavantaj in avantaj. O atentie deosebita data comunicarii, si mai ales comunicarii ideii de dedicatie catre nevoile reale ale clientilor, a faptului ca oferi un serviciu reciproc avantajos, cu sau fara recomandare, si mai ales ca ceea ce oferi nu este o teapa.

criza sau normalitate?

In mod cert, economia mondiala este lovita in aceste zile de cea mai mare criza economica de la 1929 incoace.

Cum se manifesta insa deocamdata aceasta criza in Romania?

Intainte de a trage o concluzie, descriu pe scurt cateva observatii valabile in urma cu 6 luni – 1 an:

Inainte

Rata ametitoare de crestere a vanzarilor la masinile noi, bucuresti paralizat de trafic, autostrazi inexistente, pe marea majoritate a soselelor se circula bara la bara. Romanii au bani, si cumpara in disperare masini, desi nu exista drumuri. Dealerii auto te ignora pur si simplu daca nu studiezi modelele scumpe. Ferrari a vandut in cateva saptamani tot stocul de masini prevazut pentru doi ani de zile.

Studiez un extras de cont de la banca: comision de consultare sold, comision de administrare cont, comision de transfer bancar, comision de extragere, comision de plata, comision de nu mai stiu de care. La ghiseu, imbulzeala mare, si functionarii au viteza melcului. Daca vrei sa faci o operatie sau sa indraznesti sa accesezi propriile economii, problem! Tre sa te justifici, 2 acte, 3-4 formulare, iar pentru cerere de credit, coada si mai mare.

Casele noi sau vechi, exorbitant de scumpe, raportat la venitul mediu. Daca vrei sa cumperi, tre sa te bati cu alti zeci de posibili cumparatori in licitatii organizate ad-hoc, si daca e un apartament bun, musai tre sa te hotarasti pe loc (intr-o zi va fi vandut). De apartamentele noi nici vorba, vin strainii si cumpara cate zeci o data, ca sa ni le vanda tot noua, peste 2-3 ani, la suprapret.

Vrei sa angajezi pe cineva? Greseala – din 3000 de cv-uri citite, 60% au greseli de ortografie. 100 de candidati sunati, 20 planificati la interviu, majoritatea au confirmat interviul, totusi nu au venit decat 3 oameni! Si daca a fost cineva de gasit, asta nu inseamna ca este dispus si sa lucreze, daca tot primeste un salariu. Care tre sa fie mare, majoritatea incepatorilor cu 2-3 luni experienta cer 500 eur!

Vrei sa inchiriezi sediu! Alta mare greseala. Apartamente fara lumina (o singura fereastra pt 2 camere), insalubre, cu tapet, sau pictate in galben si balcon roz – bombon, la o ora de centru sau chiar la sala palatului, fara usi si geamuri, dar in nici un caz sub 500 eur / luna chiria. In conditii in care nici nu stii daca poti sa iti creezi un sediu temporar acolo. Sediu in cladire de birouri? Problem, toate sunt deja luate, si oricum, daca nu vrei cel putin 100 mp, nu insemni nimic! Firma mica, care doreste sa se extinda? (adica sa genereze locuri de munca, sa contribuie cu o suma mai mare la veniturile statului, etc. etc. ) Pas.

Bun, vine criza economica

Ce s-a schimbat?

Cresterea vanzarilor de masini a disparut. La fiecare colt de strada, masini de fite, 4×4, motoare puternice, toate dotarile, de vanzare. Deodata oamenii se gandesc ca si o masina mica e buna, si parca e totusi important sa ai cheltuieli de intretinere cat mai mici, pt ca nu este o investitie, ci mai tot timpul o cheltuiala. Ba chiar dealerii auto au inceput sa munceasca (fluturase raspandinte prin cartier, oferte, promotii adevarate si dintr-o data mult mai multa atentie in showroom). Imi aduc aminte de cei care imi ziceau ca  nu exista investitie mai buna pt 100 eur / lunar decat un leasing la o masina. Toata lumea e de acord ca o data cu stagnarea constructiilor, o masura anticriza perfecta este constructia de autostrazi si drumuri.

Bancile si-au inghetat toate planurile de extindere, nu mai angajeaza, dimpotriva, probabil in viitor foarte scurt  vor da afara o multime de functionari. Nu mai au clienti la credite. Continua insa sa mearga in gol, cu taxe si comisioane peste taxe si comisioane, desi oamenii acum sunt foarte atenti in ce banci isi mai pastreaza economiile.

Pretul caselor incepe sa scada, si mai ales incepe sa scada direct proportional cu calitatea. Cerere exista in continuare, tranzactii de asemenea, si credite, insa mult mai putine si mai calculate. Nimeni nu se mai hotaraste pe loc, o tranzactie incepe sa dureze intre 3-6 luni. Citisem undeva ca in occident in conditii normale poate sa dureze si pana la 1 an de zile vanzarea unei case. Rata nu mai este 60% din venit ci in jur de 30% (parca asa e in franta) Iar ca sa obtii credit, nu te duci la prima banca de pe strada, ci la mai toate, si transpiri un pic sa dovedesti ca esti ok. Strainii care au cumparat masiv, ca sa ne traga teapa, au luat ei teapa … Iar constructorii care isi inchipuiau ca pot sa vanda orice oricui, au inceput sa isi declare insolventa.

Vrei sa angajezi pe cineva?  Acum e un moment bun de asteptat, poate peste 3 luni vor fi mai multi doritori, mai competenti, si se vor multumi cu mai putin, si chiar vor vrea sa si munceasca.

Cat despre chirii, intr-un final, pretul pe mp a inceput sa scada, si procentul de neocupare sa se apropie de un procent normal pe o piata matura. Firme sanatoase, care doreau sa se dezvolte, insa erau sufocate de conditiile absurde ale pietei, deformata de firme a caror dezvoltare se baza exclusiv pe linia de credit, iau in sfarsit o gura de aer proaspat.

O concluzie personala

Criza in romania se manifesta de fapt ca o revenire la normalitate, si catalizeaza maturizarea pietelor. Este un rau care aduce foarte mult bine, pentru ca dupa cativa ani de consum excesiv, pe fondul setei de consum din perioada comunista si post-decembrista, invatam la timp, nu prea tarziu, si care sunt partile rele ale consumului. Inca o data in Ro trecem cu viteza ametitoare peste evenimentele care in alte tari au durat jumatati de secol. Cu siguranta oamenii competenti si muncitori, si firmele cu un mod sanatos de lucru, care ofera produse si servicii de calitate, la preturi rezonabile si care au o cerere reala, vor supravietui, si inca vor creste, profitand de caderea celor care s-au extins prea mult prea repede, au uitat de cash-flow, de risc,  si depind de linia de credit. Iar ca sa imi dovedesc inca o data optimismul exagerat: de la stat se va fura mai putin, pentru ca bugetul va fi pus la foarte mare incercare, si fiecare baunt, numarat de 2 ori.

ca la noi la nimeni

Ce am citit azi prin presa online:

In Franta, Sarkozy e suparat ca bancile franceze au luat ajutoarele de la stat (dupa ce au plans cu lacrimi de crocodil ca sunt falite si au buzunare franjuri), dar le tin bine si nu dau imprumuturi (piata imprumuturilor fiind in continuare blocata).

In schimb la noi, banca nationala nu vrea sa se imprumute de la Fmi, desi oamenii politicosi s-au oferit de trei ori, si prefera in schimb sa mearga cu garda la sediul bancilor, in vizita inopinata. Probabil ceva dovezi are, de vreme ce un director de la hvb si-a dat in doi timpi si trei miscari demisia. Despre ce este vorba: aparent trei banci (hvb, bank of scotland si ing) s-au pus de comun acord sa dea leu cu imprumut la dobanzi cu trei cifre, desi puteau sa ceara la randul lor imprumut de la banca nationala, cu 14%, si ce coincidenta – li s-a parut ca e o idee buna si sa le ceara clientilor lor sa plateasca niste rate semnificativ mai mari la creditele in lei deja contractate…

Adica stai putin: in occident, bancile, inocente, plang ca au fost deposedate, si guvernele nu mai stiu cum sa le ajute, iar la noi statul le ameninta cu amenzi si suspendarea licentei de functionare. Si in loc de prime, directorii isi dau demisia. Mai sa fie.

Parca nu francezii se laudau in vara ca noi plangem cu lacrimi de crocodil?

viteza schimbarii

Ca tot se vorbeste de criza, mi se pare extraordinar ce zile traim. Daca am reusit in cativa ani sa traim fast forward trecerea la capitalism, acum uite ca vom trece repede repede si prin experienta crizei economice. Prea ne invatasem cu consumul, dupa atata comunism, foarte brusc, dar binevenit, aflam si ce inseamna excesul de consum.

O singura constanta anii acestia, dl Isarescu, singurul care a tinut cu dintii de economia Romaniei, si pe care probabil o sa il apreciem la justa valoare doar peste ani si ani.

Suntem expusi in fiecare zi la nou, si cred ca cei care nu s-au lasat deja pagubasi si s-au retras intr-o lume a lor mai linistita, sunt complet dependenti de adrenalina noului. Asa ca si o criza, e o schimbare, si aduce partea ei de “aventura” in viata noastra. Si inca o ocazie de a invata ceva nou direct pe propria piele – de ce e asa greu sa invatam direct din experienta altora?

next?

zilele astea am auzit la fiecare colt de strada oameni vorbind despre criza financiara. multe teorii, multe temeri, idei, toata lumea e deodata experta, desi inainte foarte putini ar fi zis ca urmeaza sa ceva.

singurul lucru pe care l-as putea adauga in acest moment, sunt cateva idei despre viitor:

– va fi la moda sa faci “o economie”, nu “o investitie” (desi nici inainte oamenii nu faceau de fapt o investitie, cum sunt convinsa multi nu vor face de fapt economii)

– intr-o oarecare masura oamenii din ro nu se vor mai uita ciudat la tine cand vei face o achizitie calculata, pt ca ai nevoie de ceva, nu ca sa te dai mare (zic intr-o oarecare masura, pt ca fitzele si rasinile la noi nu au moarte)

– ma astept ca multi “smecheri” sa se trezeasca deodata fara nimic, ca in desenele animate cu road runner (cand mergea el in aer o vreme si apoi buf sec in canion)

– cei mai smecheri cu siguranta nu vor pati nimic. aici tre sa recunosc, ideea nu e a mea, ci a unui tip mai in tema.

– insa vor fi si multe lucruri schimbate in bine: adio nesimtirea candidatilor la job, si pretentiile de salarii de superstar. preturile materialelor de constructii cu siguranta nu vor mai creste cu 10% la 3 zile. multi agenti imobiliari isi vor schimba meseria, si nu vei mai fi plimbat in nestire la case care stau sa se darame si nu au geamuri. vor dispare foarte multe afaceri “conjuncturale”, sau care nu sunt eficiente (fie au un singur client baban, fie se bazeaza prea mult pe linia de credit, fie marja de profit este mica, si scaderea volumului de afaceri va fi fatala). intr-un fel se va reveni la normalitate: vrei casa, no problem, dar va trebui sa dovedesti ca deja ai reusit sa strangi tu singur un procent semnificativ din valoarea ei. vrei sa ai profit? ok, dar tre sa ai o afacere pusa la punct. si cine stie, poate chiar o sa ne zambeasca vanzatorii din magazine? (sunt o optimista incurabila)

bee movie

One inocent movie for children, but got me thinking.

About a society where everybody wears the same suit every day, they go to school then work all their life doing the same tiny thing they chose when they finished their education, until they die.

Everybody is happy because they complete their purpose, and there is not so much place for the ones that put the questions.

Of course, all the hard effort is speculated by others.

The twist: if the little bees do not do their tiny job, then all the world falls apart.

Sounds familiar?

Statistici reparatii

Promiteam mai de mult o sinteza a cheltuielilor legate de reparatii (renovare completa ap. 2 cam):

Cum o poza face cat o mie de cuvinte:

centrii de cost

Si daca va intrebati care mai este raportul manopera/materiale:

manopera vs materiale

Alte statistici:

– durata totala: 30 oct – 10 dec

– electrica: 6 zile (echipa formata din 2 oameni)

-zugravit: 14 zile (echipa formata din 2 oameni)

-montat usi: 2 zile (echipa formata din 2 oameni)

-parchet: 4 zile (1 om)

-sanitare: 7 zile (1 om)

Costurile cu manopera au o constanta: ziua lucru / om aprox 150-200 RON (1.5 – 2 milioane). Cost total de renovare: 200 EUR/mp!

Tips & tricks:

ordinea: sanitare, electrica, zugravit cu montatul usii de la intrare, montat usi interior, refacut parchet, geamuri (ideal spre sf zugravelii)

bottlenecks: progamarea echipelor in avans astfel incat imediat ce o echipa termina, alta incepe. la materiale: geamurile pot dura luni pana sunt gata, usile cel putin o luna, cada e bine sa fie luata din timp, gresia+faianta ff greu de gasit pe stoc, usa de la intrare: 2 saptamani, plinta de parchet masiv am cautat vreo 3 zile.

de ce decizii am fost f multumita:

inainte de inceperea lucrarilor: demontat plinte, montat in strat dublu folie de plastic peste parchet,

electrica: peste tot prize duble 🙂 + schimbat si cabluri inainte de contoar (am facut cerere sa schimb contoarul mai tarziu, cand echipa de electricieni se apucase de treaba). ingropat in perete cablu tv si telefon, definirea zonei de gadgeturi (telefon wireless, router wireless) cu priza si siguranta separata – am scapat total de firele de prin casa.

zugraveala: alegerea echipei de zugravi

usi: usa glisanta, usi cu geamuri mari pt a avea lumina naturala din camere spre holuri.

geamuri: glafuri late la interior, toate si oscilobatante, plase de tantari

parchet: palux, nu ecologic. mai nou mirosul dispare in max 2-3 zile, si este mult mai rezistent, si imi si place mai mult nuanta.

sanitare: cada zidita, schimbat tevile comune cu vecinii, pastrat caloriferele de fonta, tevi orizontale schimbate la calorifere, vopsit caloriferele in spate (demontate)
ce as face altfel:

– chit de rosturi murexim

– gurile de ventilatie inlocuite cu vizitari (astfel incat maj timpului sa fie inchise etans) – sa nu stiu tot ce gatesc vecinii…

– finisaj pereti pana la podea (da mai multa libertate alegerii modelului de plinta)

gata!

Este totul gata: instalatie electrica, sanitara, zugravit, gresie+faianta, usi noi de interior,  usa metalica la intrare, parchet raschetat si lacuit. Va urma in feb montatul geamurilor.

Durata: 30 oct – 9 dec (multumesc oamenilor implicati, acesta este secretul succesului)
Buget: depasit

Va urma: o serie de statistici de timp si resurse

Asteptarea a luat sfarsit

Asteptarea a luat sfarsit, am cheile, si urmeaza fuga (nu de bach, pe bach!) pt reparatii, sa termin inainte de Craciun!

MARELE PLAN

primii pasi
– cumparat matura, faras, galeata, mops, saci rafie, etc. etc.
– protejat parchet, cu folie de plastic (se cumpara rola la metru, de 4) lipita cu scotch de hartie de marginea parchetului, dupa ce in prealabil s-au scos plintele si s-a curatit cu spaclu si buretel umed suprafata respectiva. din experienta anterioara, mai bine sa fie 2 straturi
– internetul: problem, la upc am sunat de 3 ori si am asteptat cate o juma de ora la tel. din intamplare, am nimerit pe langa un sediu nou, nu-l stia nimeni, liber, am semnat pe loc contract si facut programare pt instalare. cum la mine nu este “securizata reteaua” tre tras cablul de pe terasa pe balcon, asa ca urati-mi noroc sa fac rost in timp util de cheia de la terasa!

sanitarele:
– spart si inlocuit toate tevile, inclusiv ce este la comun cu vecinii. am mare noroc cu toata lumea implicata. cu sacii de moloz noroc chior, dupa ce se umpluse holul de saci pe doua nivele, cand sa intru pe strada, nu puteam sa trec de masina de gunoi. baietii saritori, si cu tarif fix / sac.

electrica
– ce sa mai, este varza. trebuie de la zero. adica in max 7 zile tre sa stiu exact de cate prize voi avea nevoie si unde, si de cate mufe de retea, si unde imi pun televizorul.

gresie, faianta, zugraveala
– sunt in pom, nimeni nu are timp si toti vor o caruta de banii. daca stiti pe cineva care se poate rupe, si e priceput, va rog mult sa imi dati coordonatele.

usile
– am aflat ca desi nu stiu exact lungimea (voi vedea dupa ce se pune gresia), e bine sa comand acum, dureaza cateva saptamani, ei abia la sf ei le taie la lungime si le lacuiesc

geamurile
– no chance sa fie gata anul asta in pragul iernii – comand acum, vor veni la anul si probabil voi repara zidaria singura

parchetul
– am noroc, stiu pe cineva, si daca ii zic cu 2-3 sapt inainte, vine si il rezolva.

amanate indefinit: balconul

Odiseea imobiliara 2007 – cum sa cumperi un apartament in Bucuresti

Metoda

In primul rand trebuie sa ai multa rabdare si perseverenta. Asa ca in fiecare zi dis de dimineata iti aloci timp (1h) ca sa te uiti la anunturi. Cautarea poate incepe cu www.magazinuldecase.ro. Poze, schita, un format perfect de cautare insa din pacate anunturile sunt putine asa ca se termina foarte repede. Uneori timp de o saptamana vezi nimic nou si interesant.

Urmeaza www.anunturiimobiliare.ro. Aici e total inutil sa te uiti la ultimele anunturi (sunt prea multe) dar poti folosi cautarea dupa cuvinte cheie (floreasca, titulescu, etc.). In general te uiti doar la anunturile din ziua respectiva si atat. Din astea multe sunt acelasi anunt pus de mai multe agentii, unele sunt repuse la intervale regulate, poate le stii sau chiar s-au vandut. Din cate mi-am dat eu seama mai nou sistemul de anunturi e urmatorul: exista www.anunturiparticulari.ro si alte sisteme similare unde se introduc toate anunturile de particulari din ziare intr-o baza de date. Toate agentiile au abonament la baza asta de date si primesc un feed zilnic cu anunturile. Multi au un sistem prin care anunturile sunt apoi postate automat pe alte site-uri uneori cu o anumita periodicitate. Asa ca nu e de mirare ca suni la agentie si nimeni nu prea stie nimic si in 90% din cazuri nici nu au vazut apartamentul inaintea ta. Asa ca mai putin cu detaliile, suprafete exacte sau acte corecte. In cel mai bun caz daca iti place ceva din anunturi, il gasesti si pe anunturiparticulari.ro pentru aceiasi zi, platesti 3 eur prin sms si ai acces direct la datele proprietarului. Merita sigur mai mult decat cele cateva mii de euro de dat la agentii. In plus proprietarul stie exact ce vinde, iti poate explica totul in detaliu si e mai motivat. De multe ori agentii te intreaba daca ai vazut vreun ap, si daca il au si ei, iti cer mai multe detalii: cum arata, ce ti-a placut, ce probleme are, sa zica si ei mai departe la alti clienti potentiali. Luni, Miercuri si Vineri apare anuntul telefonic (www.anuntul.ro, publicat la ora 11, si www.az.ro), in plus la anuntul.ro exista link la sectiunea anunturi online. Inutil sa cumperi ziare, anunturile apar instant pe net si peste 2-3 zile pe hartie, si intre timp ce era bun s-a vandut deja (o idee despre raportul cerere/oferta: un proprietar ne-a zis ca in prima zi a primit 45 de telefoane de la oameni interesati sa vada apartamentul). La imobiliare.ro, neogen.ro am vazut in general anunturi mai vechi, mai scumpe, si de regula prin agentii.

Telefonul

Sa zicem ca iti faci un sheet cu anunturi si suni la telefonele din anunt, imediat dupa 10 dimineata (inainte este inutil, nici un agent nu ajuns la birou). La capatul celalalt la firului dai peste un agent plictisit care nu se prinde imediat daca vrei sa inchiriezi sau sa cumperi. Pana la urma gaseste anuntul, asta daca ii merge baza de date, si incearca sa te imbrobodeasca ca e mare, are balcon si de toate. Trebuie insa sa fi pregatit cu toate intrebarile care te dor pe tine. Nu vei gasi insa nici un agent care sa stie orientarea apartamentului asa ca tu poti doar spera ca e pe sud sau pe est. Pana la urma incerci sa stabilesti o vizionare si agentul iti raspunde implacabil ca trebuie sa-i lasi numarul de telefon si numele ca vorbeasca el cu proprietarul sa stabileasca o vizionare. In marea majoritatea a cazurilor nu te suna niciodata inapoi asa ca daca e ceva care crezi ca te-ar interesa iti notezi ca trebuie sa-l resuni pe agent. Uneori agentul e atat de plictisit incat zice ca te suna el inapoi fara sa te intrebe nici numar de telefon nici nume. Mi s-a intamplat doar in 2-3 cazuri, pe o perioda de cateva luni de cautari zilnice, ca agentul sa ma intrebe cam ce caut si chiar sa ma sune cu o oferta noua. De cele mai multe ori am sunat de 3-4 ori la un anunt care mi se parea interesat pentru a fi amanat incontinuu si in final sa mi se zica ca a fost vandut. Asa ca ai impresia ca sunt anumite anunturi ok pe care fie la pastreaza pentru ei si cunoscutii lor, fie sunt prea ok ca sa fie adevarate. Asa ca, pregateste-te sa-ti zici numele si telefonul la infinit, fara a primi nimic in schimb. Oricum, sunand atata timp pentru aceleasi zone, te-ai astepta sa tot dai peste aceleasi 2-3 agentii insa in 80% din cazuri pentru fiecare apartament exista o alta agentie care se ocupa.

Revenind la site-uri nu trebuie sa uiti imobiliare.run.ro care desi are un format usor de citit si poti selecta zonele totdeauna mi s-a parut ca are anunturi prea scumpe.

Vizionarea

Intr-un final, dupa ce ai pierdut cel putin 2h cu telefoanele poate reusesti sa obtii 1-2 vizionari pe care speri sa le inghesui cumva dupa lucru in intervalul 6-8. Mare atentie! sa nu programezi 2-3 vizionari pt acelasi ap: cere cat mai multe detalii, iar cand discuti cu alti agenti povesteste-le ce alte vizionari ai planificate, o sa se prinda ei daca e vorba de acelasi ap. Cert e ca luni si vineri e greu sa gasesti ceva. Luni pentru ca nimeni nu are chef sa lucreze de dimineata si deci nu dai de nimeni la telefon iar vineri pentru ca aparent nici un agent nu vrea sa munceasca vineri seara. Presupunem ca reusesti sa alergi la vizionare unde te intalnesti cu agentul sau agenta. Sunt 3 cazuri. Fie, si asta se intampla mai ales in cazul in care agentul e si patron sau asociat, nu te pune sa semnezi nimic. Fie va trebui sa semnezi un contract de vizionare in care e trecut apartamentul si niste termeni rezonabili. Fie incearca sa te faca sa semnezi ceva infricosator.

Am vazut cateva tipuri de contracte care pur si simplu mi-au ridicat parul pe ceafa ca sa nu mai zic ca pareau complet ilegale. Asa ca trebuie citit cu atentie contractul si nu trebuie semnat nimic ce nu e ok. Contractul trebuie sa zica simplu: daca cumperi ce ti-a aratat agentul, si trebuie mentionata exact adresa si apartamentul, atunci platesti un comision. Daca nu, atunci nu ai nici o obligatie. Insa am vazut contracte care ziceau de exemplu ca daca cumperi ceva care a fost in oferta agentiei (fara a preciza nimic altceva) contractul tau de vanzare va fi nul (aici e partea care nu pare prea legala) si ai nu stiu ce obligatii. Ca sa nu zic ca multe mai ascund alte taxe sau te pun sa platesti comisionul la semnarea precontractului fara a preciza ce se intampla daca nu cumperi pana la urma. Oricum, de cateva ori pur si simplu am plecat fara sa mai vad nimic din cauza unor astfel de hartii. Cel mai scarbos lucru a fost insa cand am incercat sa explic agentei ce scria de fapt in contract si ea "citea" cu hotarare ce nu era scris pe hartie.

Revenind insa la vizionare cel mai bine e sa fie 2 oameni sau sa faci poze, asa ai pe urma 2 pareri de comparat. Asta e momentul in care vezi daca apartamentul are ceva de-a face cu anuntul sau nu. Agentul, care de obicei il vede si el pentru prima oara, va incerca sa te minta sau sa-ti prezinte apartamentul mult mai mare incluzand in suprafata din anunt: boxe, balcoane, etc. asa ca un apartament de 37mp are in anunt 50mp uneori (asta se intampla in floreasca de exemplu). Pe urma sunt alte detalii cum ar fi lipsa balconului, alt etaj sau uneori cu totul alt apartament. In general cel mai bine e sa-l intrebi pe proprietar daca are un releveu. Desi in mod normal agentul are o copie dupa plan trebuie sa te stradui sa o obtii. Ca sa aflii suprafata adevarata, sumeaza tu suprafetele camerelor de pe cadastru, nu te baza pe ce iti zice altcineva. Trebuie totodata, daca asta conteaza pentru tine, si a contat foarte mult in cazul meu, sa ai foarte clar in cap unde sunt punctele cardinale ca sa poti evalua luminozitatea si caldura apartamentului. Nimeni nu ti le va zice corect.

Despre imbunatatiri nici nu mai poate fi vorba, o gresie si o faianta marmorata in culorile curcubeului nu vor face decat sa creasca costul tau de a o da jos asa ca e de preferat sa nu aiba nici o imbunatatire. Am vazut foarte putine apartamente (poate 2-3) in care te-ai fi putut muta direct si multe care evident au fost facute pentru specula si care aveau totul prost si complet inutilizabil. Astfel de apartamente, cumparate de geambasi de case au fost luate acum 1-2 ani si spoite in cel mai rapid si ieftin mod cu putinta si acum se vand la un pret dublu. O data s-a intamplat sa vad pe exterior o pancarta cu numarul de telefon al proprietarului si dand o tura prin cartier o mai vezi in 1-2 locuri. Macar scapi de agentie si stii ca se accepta fara nici o problema credit.

Actele

Sa zicem insa ca apartamentul iti place si ai vrea sa mergi mai departe. Urmeaza pasul nu foarte usor al actelor si negocierea in acelasi timp a pretului. Culmea este ca de multe ori se negocieaza pretul, si apoi aflii ca actele lipsesc cu desavarsire, sau mai dureaza nu stiu cate saptamani/luni pana vor fi gata. Intreband proprietarul, si nu agentul care probabil nu le-a vazut, sa nu mai zic de verificat, trebuie sa vezi daca actele sunt ok. Asta inseamna sa existe toate actele care atesta proprietatea, cadastru si intabulare pe numele curent al proprietarului. Minimul necesar este actul de proprietate, ca sa poti semna precontract. Cadastrul si intabularea, in regim de urgenta, se rezolva in cateva saptamani (daca nu esti ghinionist din fire). Asa ca daca exista 18 proprietari, un divort, o schimbare de nume, o mostenire la care nu s-a facut inca succesiune, un apartament cumparat cu imprumut de la cec, si imprumutul nu a fost radiat, exista o mare probabilitate sa nu poti cumpara. Oricum, trebuie mers la un notar care sa se uite la acte si doar el poate zice cu certitudine daca sunt ok sau nu. Problema e insa ca dupa al doilea set de acte nici un notar nu te va mai primi inca o data pentru ca nu poate sa-ti ceara nici un ban pentru verificarea actelor asa ca intereseaza-te din timp de mai multe cabinete notariale unde sa-ti poti duce vanzatorii. In cel mai bun caz cand exista toate actele de proprietate, cadastru si intabulare mai trebuie doar certificatul fiscal de la administratia financiara care are valabilitate luna curenta si se obtine in 2 zile (sau pe loc cu atentia de vigoare).

Negocierea

Revenind la pret nu trebuie sa te astepti sa poti negocia prea mult dar trebuie sa intelegi cum se calculeaza de fapt pretul. Daca omul e cinstit si nu ai intermediari atunci e vorba de pretul pe care il vrea de fapt. Cand e vorba de agentii ele cresc in anunt pretul cu procentul lor asa ca nu e de mirare ca vezi acelasi apartament cu preturi diferite in aceeasi zi de la agentii diferite. Multi agenti sunt insa dispusi sa negocieze comisionul pentru a face vanzarea. Pe urma depinde cat de informat e proprietarul si multi dintre ei realizeaza cu stupoare cat sunt taxele notariale si eventual impozitul in functie de caz. Cum asta se intampla de obicei cand mergi la notar iti vor ridica pretul pe urma. Din pacate piata nu e de loc egala si cererea e mult mai mare decat oferta asa ca de uneori accepti sa revii de la pretul de unde negociasesi asta daca nu iti zic, cu o zi inainte de a merge la notar ca au o oferta mai mare. Si atunci accepti sau nu in functie de cat de mult ti-a placut sau ti se pare ca merita.

Precontractul

Chiar si cand ai negociat pretul, actele sunt ok si ai programare maine la notar tot nu poti fi sigur de ceva, caci proprietarul poate sa iti traga teapa oricand. Nu stiu nici care e valoarea precontractului dar oricum e ceva semnat si mult mai sigur. Asa ca grabeste-te sa semnezi precontract. Daca n-ai banii si vrei un credit de la banca atunci nu astepta ok-ul final al bancii si multumindu-te cu un ok de principiu, semneaza un precontract pe riscul tau. Trebuie in cazul asta sa reusesti sa semnezi cu o suma cat mai mica si sa pui un termen cat mai departat (macar o luna jumate, daca nu chiar doua) iar daca proprietarul e foarte intelegator sau dai o suma prea mare se poate pune in precontract o clauza in care sa nu fie culpa ta daca banca nu-ti da creditul pana la urma.

Tepele

E un risc si vei fi probabil speriat de tepele pe care le-ai vazut. Caci in imobiliare toti vor sa traga teapa cuiva. Proprietarii vor sa vanda apartamente pentru care nu au actele gata si ar dura luni sa le obtina. Agentii vor sa traga teapa agentiei si sa te faca sa le dai lor personal bani mai putini dar mai mult decat cei 30% - felia cat le revine lor din comisionul agentiei. Mi s-a intamplat odata ca, mergand la vizionare cu inca cineva agentul sa ne intrebe cine vrea sa cumpere de fapt si sa ne propuna imediat ca celalalt sa semneze contractul de vizionare si pe urma sa discutam doar cu el, fara nici un fel de agentie. Pare o chestie frecvent folosita mai ales ca daca merg un tip si o tipa agentul misogin nici nu se va gandi ca de fapt poate tipa vrea sa cumpere.
Proprietarii vor sa traga teapa agentilor si agentiei si iti vor strecura biletele in buzunar cu numarul lor de telefon apoi vor zice agentilor ca nu mai vor sa vanda. Tu nu vei vrea sa platesti atatia bani agentiei si vei cauta sa eviti pe cat putinta. Proprietarii vor vrea sa-ti creasca pretul, sa-ti vanda garaje imaginare pentru care nu au autorizatie sau vor inventa oferte mai mari. In cel mai rau caz, cand vor si ei sa cumpere ceva se vor trezi exact in pozitia ta blocandu-te inevitabil. Si chiar daca totul ar merge bine va trebui sa asculti povestiile nesfarsite ale babutelor si babutilor pana in momentul in care vei simti ca mintea ti se va topi si vei avea toata noaptea cosmaruri cu babute si agenti imobiliari.

Ce-i de fapt cu agentiile?

Si de fapt ce fac agentii imobiliari? Platesc un abonament lunar la o baza de date cu anunturi si la un sistem care publica anunturile cu numele lor. Nu se obosesc sa vada nici un apartament pana nu au un potential cumparator si asteapta un telefon de la tine. Apoi te amana pana reusesc sa dea de proprietar si sa stabileasca o vizionare. Pana acum par mai mult niste secretare sau centrale telefonice. Pe urma nu verifica actele, nu te ajuta de loc cu actele sau umbla cu tine pe la notari si vor sa le dai comisionul la semnarea precontractului. In plus cresc preturile si rad de tine in fata cand le zici ca nu face atat apartamentul. Asa ca probabil pentru asta merita cele cateva mii de euro pe care tu muncesti cateva luni sa le faci? Ah si iau la fel si de la proprietar. Prefer sa dau 3 eur pentru anunturile particulare sau sa ma uit pe magazinuldecase. Oricum daca stiam de la inceput ce stiu acum nici n-as mai fi pierdut timpul cu atatea apartamente proaste sau cu totul altfel, pe nord, la etajul 7 din 2, atatia nervi si oboseala cu agentii si agentiile imobiliare. Am vazut prea putini care isi faceau treaba si totusi nici pentru asta nu se justifica atatia bani. Cand am cumparat acum 5 ani am fost bucuros sa dau 300 eur la o agentie, sa-mi faca o lista cu ce s-ar potrivi criteriilor mele, sa umble dupa acte, sa participe la negociere si la semnarea contractului dar acum pe langa faptul ca toate serviciile astea au disparut nu vad de ce sa dau de 10 ori mai mult.

De ce cresc agentiile pretul?

Foarte simplu: citesc si ei anunturile particularilor (au abonament la www.anunturiparticulari.ro), ii suna, si ii intreaba daca pot veni si ei cu clientii lor. Proprietarii le zic ca nu, dar agentii le zic imediat ca vor avea clienti care dau mai mult. Deci vor republica anuntul avand peste pretul cerut de proprietar comisionul lor si ceva in plus... E un pic confuzant, vezi anunturi similare, la care difera doar pretul (poate sa fie si 10.000 eur dif intre preturi), si de fapt e acelasi ap, dar diferite agentii l-au republicat, fiecare cu lista lor de preturi, adaosuri si comisioane.

Jargonul anunturilor pe scurt

casa necesita renovare = demolabila
cochet = mai mic decat o cutie de chibrit
fara pret in anunt = hiper hiper scump
cu pret ff bun = probleme cu actele sau are bulina
renovat recent = l-am cumparat anul trecut de 2 ori mai ieftin
fara etaj precizat = parter sau ultimul etaj
pretabil firma = f zgomotos
bloc fara bulina (asigurat) = din greseala au uitat sa ii puna bulina
ultimul etaj = are probleme cu terasa
negociabil = se poate max negocia 1000 Eur
curat = fara nici o imbunatatire

Zonele rezidentiale

In zonelele rezidentiale, cu apartamente in vile (Cotroceni, 1 Mai, Dorobanti etc.) nu exista nimic de vanzare. Probabil poti gasi ceva ok doar daca ai o familie numeroasa si vinde o ruda de-a ta. Exista de vanzare numai apartamente cu legea 112, sau cu grave probleme structurale, si acestea la preturi exorbitante. Precizez inclusiv, am cerut unui agent o copie dupa cadastrul unui astfel de ap, si mi-a dat pe fax. Peste cateva zile m-am uitat cu atentie si am vazut ca nu e cadastru (nu avea precizate suprafetele camerelor), ci o schita dintr-o evaluare de risc seismic! Mi-am dat seama dupa x-urile care marcau crapaturile din ziduri! Ca sa fac treaba lata - am gasit pe net firma care a facut evaluarea (aparea intr-un colt pe document) si am dat de inginerul care s-a ocupat - mi-a zis ca nu poate sa imi zica nimic, nu eu sunt clientul lui. F important, cere sa vezi subsolul - tre sa miroasa a uscat, si daca dai cu cheia pe ziduri, pe caramizi si mortar la baza zidurilor, tre sa fie f tare, nu sa iti ramana pe cheie ... Am vizitat si un apartament care arata impecabil pe interior, pe exterior insa se vedeau pe laterala cladirii crapaturi orizontale - avea bulina de gradul I. Cel mai bine e sa verifici singur, listele sunt la:
http://www.cotidianul.ro/index.php?id=7501&art=19034&cHash=856bc63f8a

Despre licitatii ascunse

De multe ori proprietarii cer un pret nesimtit, si asteapta. Nu tre sa te disperi, vezi daca iti place, si daca da, fa o oferta (poate sa fie si cu 20% mai mica decat pretul initial). Uita-te cu atentie la reactia lui cand aude oferta ta. De multe ori, ei cer ff mult, sa vada doar cine se arunca mai departe. De obicei isi pastreaza cele mai bune 3 oferte si cer un nou rand de oferte in runda a doua, pt a stabili castigatorul. Se vinde si cu 10-15% de pretul initial. Asteapta-te la blufuri (oferte imaginare ale concurentei).

Creditul

Daca mai aveai vreun dubiu, obtinerea creditului este o aventura in stil balcanic. Ar fi mai multe etape: intai sa gasesti bancile potentiale care ti-ar da creditul de care ai nevoie, apoi rezolvarea tuturor documentelor cerute de banca si in final marea asteptare. Sa nu fii surprins daca mesajele de publicitate de la tv nu au nimic de a face cu oferta efectiva a bancii respective, caci desi pe net te incadrezi, poti sa gasesti la sediul bancii niste clauze noi (cum ar fi cifra de afaceri sau numarul de angajati ai firmei unde lucrezi). Nu uita sa intrebi de toate comisioanele (initiale si pe parcurs). De ex: un comision lunar de 0.1% din sold = la un imprumut de 100.000 Eur insemana 100 Eur pe luna in plus fata de rata! Atentie cu adeverinta de venit, are valabilitate de obicei numai 30 de zile. Asa ca e ultima pe care trebuie sa o obtii, dupa ce ai deja copie dupa cartea de munca. Bancile (cel putin la momentul in care scriu eu aceste randuri) au mult mai multe cereri decat pot face fata, deci se intarzie analiza dosarelor, si mai repede se rezolva doar pe sistemul PCR (pile, cunostinte, relatii). Daca doua banci au o oferta asemanatoare, alege banca care garanteaza finalizarea analizei dosarului intr-un numar de zile. Mai ales ca o data ce ai depus dosarul, banca stie ca nu ai alte optiuni decat sa astepti. Asa ca nu face ca mine, si inca de la inceput depune dosarul la cel putin 2 banci (macar una sa te rezolve, si la timp pe deasupra), chiar daca asta inseamna sa platesti 2 evaluari si sa faci rost de 2 adeverinte de venit (fiecare banca are alt format pt adeverinta de venit, tocmai sa fii descurajat sa faci cererea la 2 banci). Sau mergi la un broker de credite - nu costa nimic in plus, si te folosesti de PCR-ul lui - ei sigur au oamenii lor de legatura la toate bancile. Sau la o banca unde ai o relatie - exact la sediul cu relatia, pt ca dosarul este pe hartie, nu pe calculator, si trebuie sa poata fi urmarit indeaproape. In plus, e mare diferenta intre sucursala si agentie. La agentie sunt putini oameni, si nu pot sa dea credite decat pana intr-o anumita suma, daca ai un pic de ghinion, dosarul tau este trimis cu curierul la centrala, unde este procesat de altcineva. Cum cei de la agentie nu suna sa intrebe de dosar decat cand expira termenul limita, daca mai trebuie sa aduci ceva acte, justificari, aflii ff tarziu. Asa ca mai bine la un sediu mai mare, chiar daca e mai aglomerat. Fa-ti un obicei ca la 2-3 zile sa ai drum pe la banca, sa mai intrebi in ce stadiu este dosarul (mai bine sa mergi personal decat sa dai telefon). In caz extrem, ai dreptul sa ceri o audienta la director, pentru a afla mai multe detalii despre dosar. Un lucru bun de stiut: modul in care se calculeaza ratele este de asa natura incat in primii ani vei plati dobanzi, si abia spre sfarsitul perioadei de creditare vei plati creditul. Asa banca castiga mult, chiar daca dupa cativa ani vei rambursata in avans creditul (pana atunci ati platit dobanzile). De-asta e bine de incercat sa minimizezi de la inceput valoarea creditului cat mai mult posibil.

In final

Asa ca dupa ce te-ai linistit ca ai semnat precontract cu apartamentul pe care l-ai gasit, pregateste-te sa te nelinistesti inca o luna de zile cel putin cu copii dupa cartea de munca si cu durata de procesare a creditului. Si cand ai cumparat probabil ca totul iti va parea atat de ireal incat nici nu vei mai putea sa te bucuri ci vei cadea mort de oboseala si a doua zi te vei scula sa te duci la lucru cu noul stres al ratelor. Dar daca vei reusi sa mai gasesti energie sa astepti cu infrigurare sa le elibereze aparatamentul, si sa faci reparatiile vei putea seara sa dormi in patul nou IKEA. Asta bineinteles dupa cel putin 6 luni de cand ai inceput sa te zbati. Ah, la mine nu s-a intamplat inca, doar visam.

Acest text reprezinta opinii personale ale autorilor, ce nu pot fi considerate recomandari specializate. Continutul nu poate fi reprodus partial sau in totalitate fara acordul explicit al autorilor lui: len si rodiq.